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转型惟艰，房企必定承受转型阵痛

房地产转型，说起来容易，做起来却很难。房地产行业作为一个典型的重资产配置的传统产业，其转型势必会经历一个剧烈的阵痛期。

房地产转型难。难在什么地方？

行业巨头们无疑是最早转型的一批。那些在楼市顺境时曾经呼风唤雨的大型房企，在谋求转型上也是做得风生水起，动作频频。经历了2008年楼市“寒冬期”、2011年“低迷期”和2014年“调整期”的地产巨头如万科、万达、恒大等，在转型上早已开始四面出击，玩跨界，玩整合，向互联网和金融、保险等领域延伸，进军海外市场，涉足养老、旅游、社区商业、体育、文化、环保、医疗、美容、健康、现代农业和畜牧业、矿山能源，甚至快消品（如恒大冰泉），等等，不一而足。

然而，房企转型并非一片坦途。目前还只能用“曙光初现”来描述，距离成功似乎还很遥远，已经成功的更是凤毛麟角。除了万科的社区商业、万达的文化旅游、恒大的体育等业务外，即便是像恒大这样的巨头，其“冰泉”项目采取猛砸资金、高举高打、狂轰滥炸的市场掠夺策略，今年也招来“亏损”的话题热议。再如，国内最早一批上市的房地产公司之一、上市已长达21年的绿景控股，2009年以来就一直在亏损和微利之间徘徊。该公司最近四年3次尝试业务转型，包括资产重组和置换、进军商用物业和矿业等均未成功，目前房地产业务处于几无项目开发的停滞状态。进退两难之中，公司开始剥离不良资产，注销了多家房地产子公司，并表示要加快退出房地产。正所谓：覆巢之下，安有完卵？

大品牌企业转型尚且如此，中小型房企转型就更为艰难。最近两年，因盲目转型，贸然涉足自己并不熟悉的领域而折戟沉沙、公司关门、老板跑路甚至跳楼的新闻时有耳闻。深入分析，中小房企转型之难，主要表现在：在房地产主业上，优胜劣汰规律的作用下，中小房企的竞争劣势更为明显：一方面，资金实力有限，拿地艰难，对好地块只能望洋兴叹，企业规模扩张受到限制；高地价导致的高房价下，项目运营成本高，利润空间不断被挤压，而中小房企又难以获得像万科、恒大、碧桂园那样“项目标准化”操作带来的规模效益；市场上有限的购房需求又被大品牌房企所吸引。另一方面，转型进入新的行业和领域，中小房企同样面临更为艰巨的挑战──“软件”和“硬件”上的。“软件”包括新业务需要新的战略思维和决策，企业组织架构的相应调整，新领域新项目需要新的强大的项目操作团队，进入新市场的品牌软实力，新业务的客户开发与维护能力等；“硬件”则包括资本实力，新业务的运作规模、覆盖的市场范围等。

巨大的压力和困难，有的房企老总发出“转型是找死，不转型是等死”的无奈感慨。

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（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2015年第5期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。北京大学、清华大学、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com