文∕涂山青

楼市去库存，面临四大现实困境

在新一轮救市历时一年多楼市仍无根本好转、库存继续攀升的情况下，12月召开的中央经济工作会议，集中开出了六条去库存“药方”。分别是：推进农民工市民化；加快户籍制度改革，允许农民工在就业地落户；建立公租房制度，将公租房扩大到非户籍人口；发展住房租赁市场，引导库存商品房进入住房租赁市场；鼓励开发商适当降房价；取消各种不合理的限购措施。可以看出，“六条措施”打出了去库存的组合拳。措施的前四条，着力于从制度上扫清新市民购房障碍，加快推动制度层面（如户籍制度等）深化改革。

楼市经过2015年的进一步分化，一线城市和部分二线城市加速回暖甚至出现局部疯狂，去库存的重点主要在经济相对落后、缺乏人口吸引力的三四线城市和县城。深入分析，“六条措施”能否有效去库存，至少需要突破现实中的以下四大困境：

困境1：农民市民化和城市落户买房？

理论上讲，通过提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革，让农民工市民化，确实可以扩大房地产有效需求，但指望农民工成为消化库存、稳定房地产市场的主要力量，恐怕很难。一是户籍制度改革是一个庞大而复杂的社会系统工程，目前有些省份出台的相关政策目前还只是方向性的，缺乏可操作性的实施细则。政策的落地也有一个过程。远水不解近渴。二是农民工的住房购买能力。据国家统计局发布的数据，2015年1至11月全国商品住宅销售均价为 6513 元/平方米。这也基本上是中西部地区三四线城市目前的房价水平。按照一套房90平方米估算，加上税费、装修等费用，总负担在50多万元，逼近60万元。而据国务院农民工工作领导小组办公室2015年2月发布的数据，外出农民工月平均收入2864元。熟悉农村和农民的都知道，一般农村家庭一年的收入，扣除日常生活开支、子女教育费用、医疗和人情往来（中国广大农村人情风盛行），所剩无几。如果平均一个农民工家庭有2人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比在10倍以上。再说，即便是部分农民工有意愿在城市购房，房贷怎么解决？农民工拿不出稳定收入证明，也无财产抵押，无公积金户头，银行贷款存在障碍。除极少数爆发起来的农户，普通农家要想在城里买房，是一个梦想。三是农民工的购房意愿。如果制度上没有很好地解决农民工在城市的就业机会、医疗、子女教育、养老等问题，农民工恐怕并不愿意放弃农村宅基地、承包地、自留地和农村生活相对低成本等的“农村红利”。因为中国农民的传统观念中，故土难离。土地就是命根子。

因此，寄希望于农民工买房以实现去库存，即使可以去化极少部分库存，也难以发挥实质性的影响，很难真正解决去库存难题。

困境2：把农民工纳入公租房对象，扩大公租房范围？

完善公租房制度，把农民工纳入公租房范围，是本次中央经济工作会议提出的去库存“六条措施”中得人心的一大亮点，具有消除户籍歧视和身份歧视的社会公平意义。然而，这项政策的障碍主要表现在：一是城市现有公租房总量有限，在很多城市低收入家庭都需要排队等候的情况，这一政策惠及到农民工头上，恐怕需要假以时日。二是即便政策已不存在障碍，但同样也有一个落地的时间问题。

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（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2016年第1期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。北京大学、清华大学、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com