三问：能否落到实处？

从政策的调控思路看，“京七条”还有“深八条”基本上都是以增加供应替代了以往的限制需求。这是与习近平最新讲话精神最相吻合的地方。“京七条”颁布一周后，中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习时，习总书记讲话的主旨就是住房供应体系建设。在增加供应上，“京七条”开出的药方是“加强计划管理，确保土地供应”。具体措施上，提出2013年底前完成不低于2万套自住型商品住房供地，明年计划5万套供地。同时鼓励自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。

在很多人看来，今年2万套、明年5万套，在政府层面是一个不可能完成的任务。不说明年，单从今年看，“京七条”出台已是10月底。距年底只有2个月的时间，政府如何能保证完成“年底之前提供不低于2万套”的供地任务？而自有用地用于自住型商品房建设，操作起来可能会有诸如土地属性、产权归属和售房利益分配者很多现实障碍。至于将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房项目，首先可能就会面临开发商的抵制。政府部门难道可以中途反悔，无视开发商拿地时与政府签订的土地出让合同，腰斩开发商的利益？如果这样的顾虑真的存在，那么自住型商品房供地时，“竞房价”是否会有开发商愿意接盘？参与的主体是谁？政府如何保证市场力量参与的积极性？

部分业内人士和专家看到“京七条”抛出今年2万、明年5万套供地计划数，而且这7万套占到北京市场的将近50％，就有人激动地认为将冲击明、后年的北京楼市。我们当然乐见其成。但我认为先不要盲目乐观。因为“京七条”只是提出供地计划。计划的落实有一个过程，而且困难重重。即便北京市政府部门铁腕出手，使供地计划得到较好落实，这7万套房成为现房，让购房人拿到钥匙进门，估计也是一两年之后的事了。还有，政策的执行力度能有多大，尚难预料。大家还记得这些年来中央为保障房建设任务年复一年同地方立“军令状”和向下派督察组吗？政策性强的保障房都难管好，自住型商品房的命运又会好到哪里呢。

四问：能否平抑房价？

自住型商品房的推出而且因其规模较大，部分人希望它能平抑房价。但弄不好这会是一厢情愿，反而进一步推高商品房价。因为：其一，自住型商品房供地占到土地市场的将近一半，普通商品房用地势必更加稀缺；其二，符合购房条件且名下无房的非京籍家庭也可以购买，释放了“非京籍”这部分需求，需求更为“拥挤”；三是自住型商品房在“竞地价”的基础上“限房价”，而且要比市价低30％，实在是不可为而为之。

高房价的源头之一，不可否认在高地价。今年前9个月北京卖地收入已达1154.89亿，创历史同期最高。一年多来“地王”频出，地价节节攀升：朝阳区孙河地块楼面价超过4.8万元/平米，东三环农展馆地块更是高达7.3万元/平米……。面对疯涨的地价，即便是个外行也会感叹：地价这么涨，房价能不涨吗！

地方政府一只手在操控着地价攀升，另一手又挥舞着调控的旗子讨好百姓（或者是应对上头呢），搞出个自住型商品房来希望“平抑房价”。有人说“京七条”将依然是治标不治本，我个人认为治标都难，更遑论治本了。

再从市场反应来看，对“京七条”调控效果普通百姓并不看好。网易房产频道就自住型商品房政策做了一个网上问卷调查。在10月23日至11月5日13天时间内，网上参与调查的统计结果显示：认为“治标不治本”的占62.9%；而对“你认为未来2年北京房价会降吗”，61.6%的人认为不会。

综上：房地产调控着实是政府面临一个难上加难的难题。“京七条”并没有摆脱行政调控楼市的窠臼。与“十八大”以来最高层导向的运用经济手段和市场手段代替行政化调控预期还有差距，尤其是在一年多来北京房价持续领涨全国的形势面前，北京市距离建立房地产长效机制，还有很长的路要走。

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2013年第11期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com