“松绑”有效但有限

最近，无论是纸媒还是网络，有关楼市拐点、崩盘、松绑、救市的话题吵得正酣。从眼下的趋势看，楼市继续下行是大概率事件，在高层既定的“分类调控”的总基调下，一曲曲“救市”大戏恐怕将在华夏大地轮番上演。

5月22日临近下班时点，一则从新华报业发出的消息迅速在网络上传开：“住建部多位人士确认，除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整，他们正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。”

如果此消息确实，当然对除北上广深之外的限购城市而言是最大利好，短期内楼市成交有可能止跌回升，出现一波小反弹，但难以持续。实际上，目前限购46个城市中仅16个城市对全市域限购，其余40个城市只是对主城区限购，这些城市的限购效果本就有限。再加上一些三四线城市户籍制度执行并不很严，因此，利好的程度就有限了。取消限购只是放宽了部分需求进入楼市，但无法改变库存过高和银行惜贷的状况。

在市场经济的体制下，限购这样的手段显然不符合市场经济规律的。

“限购”本是典型的行政手段，是上一届政府面对不断攀升的房价不得已而为之的手段。“限购”有效但效果也有限。在宏观经济进一步下行，GDP增速已经跌过7.5%这个心理价位的情况下，如何拿捏楼市调控的力度，是摆在决策层面前的一大难题。如果不想因为房地产降温拖累整个经济，那么决策层最能调动的手段就是取消限购。至于银行贷款因素，自然只有交给商业银行自行把握市场风险，政府不可能要求银行冒着风险放贷。还有房价见顶后的市场预期，也是放松限购难以扭转的。

先说“松绑”仍会有效。

不论是此前的中央政府默认地方“松绑”救市，还是“5．22”传言的全面“松绑”，调控一旦从政策上松绑，仍将在局部产生效果。由于放宽购买对象、降低市场门槛、减免税费等，“松绑”总可以带来一定的利好，让一部分此前受到限制的“刚需”得以释放，或在开发商所谓“抄底”的促销刺激下提前释放刚需。局部市场出现止跌甚至销量短暂回升。

但是，“松绑”的效果也将会很有限。为什么？

第一，这一轮楼市降温的内在动因有别于以往。有人说，中国老百姓已经习惯了楼市每隔两三年的阶段性萎靡、继而又报复性增长的节奏。但这一次不同。过去十年，关于楼市调控的文件足足下发了179份也没有治住房价上涨，而过去一年中一份都没发，楼市现在却在持续降温。这是为什么呢？我们可以看看此前中国楼市最近有过的两轮降温，分别是2008年和2011年。前一次降温的最大动因无疑是始于2007年底的全球金融危机，而后一次降温则始于2010年起的调控政策强力打压（连番的“升准”、加息，和限购、限贷、限价等）。那么这一次的降温，则是经济大环境和行业内部深层次因素综合作用的结果。经济大环境方面，一方面，受全球性的金融危机“余震”的影响，另一方面，国内经济转型、结构调整的改革处于启动关口的利益胶着状态和阵痛期，内外部因素两相作用下，宏观经济持续减速（今年一季度GDP增速降至7.4%，创1990年以来最低）。

第二，银行贷款收紧。从2012年年中一直持续2013年全年的楼市暴热，房价进一步推高，楼市泡沫和行业风险积聚达到新的高度，让商业银行提高了房贷的风险意识，今年以来各家银行普遍缓贷、压贷甚至停贷。银行贷款就是房地产这个灶膛里的“柴火”，只要不往灶膛里添柴（银贷收紧），楼市必然随之降温。

第三，市场供求的变化。市场供应上，此前持续一年多的楼市过热，一方面刺激了房企拿地的热情和项目开发的规模，造成市场供应过高，库存随之攀升。例如2013年底全国在建商品住宅达到48.63亿平方米，是当年商品房需求量的4.2倍，高于3.3的长期平均值。 国家统计局4月16日发布数据显示，3月末全国商品房待售面积达52163万平方米，首破5亿平方米，库存创5年来新高。另一方面，前一阶段的持续热销在一定程度上透支了“刚需”。此外，还有房价过高的因素。有专家认为，由于十年来房价的持续攀升，从一二线城市到三四城市，房价涨幅远超过居民收入增速，房价收入比偏离正常区间，导致居民住房购买力下降，“刚需族”规模难以持续。

有资料显示，历经多年的房地产飞速发展，商品房市场在很多城市已经呈现供过于求的态势。随着人口结构“拐点”的到来，住房需求可能下滑。至于一些地方在“造城冲动”下近几年搞房地产大跃进，被称之为“鬼城”、“空城”和“睡城”的部分三四线城市，则呈现明显的供过于求，市场风险已达临界点。

第四，市场预期改变。房子作为老百姓最大的大件商品，心理预期对市场成交的影响十分明显。因为房子在顾客出手成交时多半还是“期房”。顾客担心成交到入伙及入住以后，一旦房价下跌，顾客的“资产损失”往往数以万计和数十万元计。而今年以来，市场预期发生逆转，看跌成为压倒性的心理。5月20日《第一财经日报》披露的一项调查显示，91%的网友认为“目前的房价未见底”，56%的网友觉得“即使房价降了，不是跳水而是假摔”；89%的人认为“现在不是买房好时机”。

这四个因素表明，为房地产市场深层次关系已经发生根本变化的情形下，指望“松绑”、取消限购，楼市便能延续以前的楼市神话，恐怕很难。

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2014年第6期）