在对中国小城镇进行深入、细致、广泛的研究中，我们发现了一个非常值得注意的问题，就是中国的“城镇化”和“城市化”，虽然只是一字之差，但是其内在发展规律、成长路径却是具有本质区别的。遗憾的是，我们的政府和企业意识不足，还一直以做城市化的思维与行为惯性，面对新型城镇化的课题，这种可怕的惯性，无疑让他们在新型城镇化这条路上，举目找不着北，举步踩不着地。 　　城市化时代的不少地方政府之作为，概括起来是“高大上”。第一要有概念；第二要有指标和数字；第三要有形象工程。有了这三点，工作有政绩，领导好升官。而以地产企业在城市化运动中的投资要诀，概括起来也是三个字：“短平快”，第一周期要短；第二模式要简单；第三利润要高。不幸的是，无论“高大上”还是“短平快”，与中小城镇发展规律根本上是南辕北辙。 　　中国无数形态各异的中小城镇，自有其珍贵而独特的文化底蕴、生态宝藏和产业传承。我们要理解它们的发展逻辑，首先是一个自然生长的过程。如果说城市化犹如一名壮汉强身健体的过程，那么城镇化就像一名少女从体态初具，到眉清目秀；从初学红妆，到秀外慧中的培育调教之路。不明此道，急于求成的行为，就像是把一名清纯少女送进血汗工厂，甚至推进夜总会一样残酷。中国城市化的历程，被发展商们称之为“黄金十年”，最大的破坏在于对生态环境、对历史文化资源，对道德伦理毁灭性的扫荡。如果政府“高大上”，企业“短平快”一哄而上，对于脆弱的中小城镇，这种毁灭只需一夜之间就发生了，其损失往往无法逆转。 　　一说新型城镇化，就是规划新区、园区、楼盘……这种只管搭框架，不管做内容的玩法已经过时，而且贻害一方。我认为新型城镇化的核心是做内容。根本性的内容，体现在五个方面： 　　第一个内容是我们经常说的“找魂”。为城镇的发展找到植根其历史文化，符合其特色资源，体现其持续发展价值的战略定位，以及为之度身定制的发展模式和发展策略。第二个内容是产业导入。小城镇的产业发展，必须从其传统产业入手，寻求升级转型之道。这其中，现代服务业的导入特别重要。第三个内容是人。包括原著民的观念提升与社会保障，以及对产业人群、消费人群的持续引导与维护。第四个内容是文化传承与创新。小城镇往往保留着独特的传统地域文化，如何在保护发扬的同时，使之逐步与现代人群的审美需求相对接，这是一个世界性的难题。第五个内容是机制。要建立一整套适应于新型城镇化的政府运营机制，保障其运营模式和成果的可持续性；同时也要探索政企协作的全新机制，既保障企业的短中长期投资效益，又防止竭泽而渔的开发方式造成的恶果。 　　对于那些能够以“养姑娘”的心态，“做内容”的导向，投资新型城镇化建设的企业，我们积十多年经验，有一些忠告，供大家参考。 　　一是明格局。要对中国中小城镇认知和评估，要有动态、多元的系统性分析。我曾说中国就像一条巨轮，船头已经进入信息时代，船身保持在工业时代，还有一个巨大的船尾停留在农耕时代。以此观之，中国的中小城镇，日益呈现出多种差异化的特征，有着不同的发展模式。同等规模的城镇，几年之后，其发展水平会大大分化。 　　二是看大势。应高度重视方兴未艾的“逆城市化”浪潮。近几年来，城市需要乡村、享受乡村，以至回归乡村、奉献乡村的热潮，推动了对小城镇、对乡村资源的价值重估。巨大的投资与消费机会在未来几年将得到充分展现。许多龙头企业率先布局现代农业，就是很好的启示。 　　三是定角色。应充分考虑作为“新城镇运营商”与“产业运营商”这样的运营模式。这是新型城镇化过程中最有战略价值的角色。站在这样的位置上，你才可能有长远的思考，才可能算大账，才会有足够的胸襟，下一盘足够大的棋。 　　四是找定位。一定要为自己找到一个独到而可持续的战略定位。你想做长线，你想深度开发，但有很多人并不那么想。 　　五是开模具。第一个投资阶段是为未来的扩张找到可以高效复制的“战略性产品”。这个产品既要为用户创造极致性的体验，又要有合理的营利能力，还要有针对特定城镇市场的可复制性。因此，要以战略研发的力度投入首发产品的研究，避免以经验和惯性替代创造性研究。 　　六是要坚守。中国是一个变局太多，诱惑太多，风险太多的市场。而新型城镇化是一条持续投入，长远回报的道路。有句老话用在这里特别合适——伟大是熬出来的！ 　　有人以为新型城镇化对发展商来说，是继大中型城市扩张结束后的又一块巨大的蛋糕，只是找不到切它的刀。我认为这种观点还是延习自“可怕的惯性”。恰恰相反，新型城镇化投资周期长，中短期回报有限，并不适宜把“短平快”奉为投资圣经的地产企业进入。 　　以上概而要之，就是两句话： 　　第一，中国已经进入转型期，城镇化前面才会有“新型”二字，这意味着原有的习惯和模式不得不发生改变。 　　第二，无论政府还是企业，面对新型城镇化这个新课题，我最想说的是：中国，不着急！