“温州一别墅最高的时候是9800万，现在跌到3000万，估计还要跌。”宏观经济学家、中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚（微博）日前表示，全国平均房价正在下降，有些地方甚至出现了比较剧烈的调整，“我特别担心中国房地产会陷入日本上个世纪90年代泡沫危机破产的状况。” “中国传媒大学凤凰学院传媒与管理司局长研修班”开学典礼5月31日至6月1日在中国传媒大学举行，向松祚应邀作《大转折时代的中国经济》主旨报告时表达了自己对当下房地产现状的担忧。 国家统计局最新公布的数据显示，4月份商品房的销售面积下降了6.9%，销售额下降了7.8%。向松祚认为，“从这个数字里面可以很明显看到，销售额比销售面积下降的幅度更大，只能说明一个问题，全国平均房价是在下降。”。 向松祚进一步指出，根据数据显示，房地产销售量的下降也拖累了消费增长，与房地产相关的消费如建筑材料销售同比增速从去年的12月的近25%下降到12%，家具销售同比增速从去年的12月的20%下降到11.8%。数字下降明显，显示了真正的住房需求在前几年已经差不多透支，或者说已经大幅度放缓，很多人买了房子并不是为了住。这一情况以北京最为典型，有研究机构做过一个调查，2009年以后北京购买的商品住宅52%并不是用于自住，是用于投资。 向松祚认为，中国的房地产已经出现了三个非常突出的特征，第一个就是总量过剩。按照规划，到2030年中国城镇化率完成70%，意味着十亿人住在城镇。根据当年规划小康社会的人均居住面积是30平方米计算，也就是300亿平方米。但目前中国城镇商品房面积早已过了300亿平方米。 第二个特征是市场分化，三四线城市已经开始出现严重的滞销，很多人卖掉当地的房子，跑到东北沿海北京和天津这些大城市买房。 第三个特征，房地产企业普遍负债率过高，难以为继。142家上市的房地产公司负债率平均超过70%，有一半的负债率超过80%。 向松祚表示，60%的产业和房地产紧密相关；所有的银行贷款有60%直接和间接是用于房屋和土地抵押；居民老百姓的财产60%用于买房。这些年中国的房地产对中国经济有非常大的贡献，改善了居民的居住条件。目前的问题是，先前没饭吃，饿着，到最后猛吃，吃成高血压。但他同时强调，房价调整，并不意味着房价不会再上涨，因为经济周期不是单向运行，有可能调整5年、10年、15年，然后再涨。“但在这个调整周期可能非常痛苦，很多企业会破产。”